Предшествующее регулирование отношений по управлению многоквартирными домами

Юридическая консультация онлайн

загрузка...




Статья 161.1 Совет многоквартирного дома
1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.


Предусмотренный Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом является новым видом гражданско-правового договора, ранее неизвестным гражданскому и жилищному законодательству. Действовавший до вступления в силу ЖК РФ Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (далее - Закон о ТСЖ) устанавливал, что "управление кондоминиумом может осуществляться путем ... передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги" (пп. 3 п. 2 ст. 20). Эта формулировка была прообразом современного способа управления многоквартирным домом управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Но содержательно эти способы по Закону о ТСЖ и по ЖК РФ существенно различаются.
По Закону о ТСЖ "организация и сфера деятельности службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги определяются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления, выступающими от имени собственника жилищного фонда - Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования" (п. 5 ст. 21). То есть один из собственников помещений в многоквартирном доме (публично-правовое образование) уполномочивал службу заказчика и устанавливал правила управления домами такой службой, а все другие домовладельцы имели право только выбирать на общих собраниях и только сам способ.
В соответствии с положениями ЖК РФ собственники помещений должны не только выбирать способ управления, но еще и обязаны выбрать конкретную управляющую организацию, которая и будет управлять многоквартирным домом, принять на своем общем собрании условия договора с ней и подписать договоры управления.
Закон о ТСЖ устанавливал, что в случае принятия решения о передаче функций по управлению кондоминиумом уполномоченной службе заказчика "передача производится по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством" (п. 4 ст. 21). Эта отсылочная норма была слишком общей и не называла договор, который подлежал заключению. При образовании домовладельцами товарищества Закон о ТСЖ допускал либо "самостоятельное управление кондоминиумом", либо последующую передачу товариществом "по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему)" (пп. 4 п. 2 ст. 20). В п. 1 ст. 29 Закона о ТСЖ товариществу предоставлено право "заключать договоры на управление".
Но представляется, что такого упоминания договора, наделения его собственным именем было недостаточно, чтобы считать его новым гражданско-правовым договором, предусмотренным законом. Регламентация такого договора (предмет, существенные условия, форма) в Законе о ТСЖ отсутствовала. Поэтому такой договор нельзя было относить к поименованным в законе.

В ЖК РФ договору управления многоквартирным домом (далее - договор управления) посвящена отдельная ст. 162, содержащая достаточно развернутое регулирование. Это свидетельствует о признании договора управления самостоятельным договорным типом (видом). В зависимости от деления гражданско-правовых договоров на виды по различным основаниям договор управления является:
1) двухсторонним договором. Контрагентом управляющей организации могут являться или собственники помещений, или ТСЖ, жилищный, жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив, а в случае, указанном в ст. 163 ЖК РФ, - единолично муниципальное образование, субъект РФ или Российская Федерация.
2) взаимным договором в зависимости от характера распределения прав и обязанностей между участниками договора управления: обе стороны имеют взаимные права и обязанности по отношению друг к другу, одновременно выступают в качестве и должника, и кредитора.
3) консенсуальным договором и порождает права и обязанности с момента согласования сторонами его условий. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Но в таком решении указывается воля только одной стороны - собственников помещений в многоквартирном доме. Совершение конкретных действий по управлению многоквартирным домом осуществляется с целью исполнения уже заключенного и вступившего в силу договора. Договор управления многоквартирным домом не является публичным договором, поскольку он не соответствует требованиям нормы ст. 426 ГК РФ: в связи с отличием технического состояния и заказываемых собственниками помещений услуг и работ в различных многоквартирных домах не может быть одинаковой цены договора; в силу определения ч. 5 ст. 155 ЖК РФ управляющей организацией может быть не только коммерческая, но и некоммерческая организация; к управляющей организации должен обращаться с предложением заключить договор управления не каждый, а такое предложение формулируется собственниками помещений на их собрании.
4) возмездным договором.
5) казуальным договором, поскольку всегда можно установить юридическую цель совершения сделки - договора управления многоквартирным домом. Такая сделка не может являться абстрактной;
6) срочным договором, поскольку это прямо следует из нормы ч. 5 ст. 162 ЖК РФ.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в ч. 5 ст. 161 Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

• Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.
Субъект управления:
o осуществляет управленческую и организационную работу;
o принимает решения;
o обеспечивает достижение поставленных целей.

Цели:

Под обеспечением безопасных условий проживания граждан понимается обеспечение соблюдения требований безопасности, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
Под содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме понимается проведение (оказание) работ (услуг):
а) по техническому обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме…;
б) по своевременному проведению текущего ремонта, контролю и организации приемки работ по текущему ремонту….;
в) по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме …;
г) по организации круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания, рассмотрения предложений, заявлений и жалоб собственников …;
д) по обеспечению благоприятных условий проживания и эксплуатации многоквартирного дома, перечень которых может быть установлен законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, договорами или уставом товарищества собственников жилья (жилищного кооператива).
Лучшая система размещения статей
Написал - dilar





Задать свой вопрос юристу