75. Договор продажи недвижимости.

Юридическая консультация онлайн

загрузка...




 

Глава 3. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ПЕРЕХОД

ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДЕЙСТВУЮЩЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

В нескольких областях действующего российского права купли-продажи имеются, как представляется, определенные проблемы правового регулирования и правоприменительной практики, которые тем или иным образом связаны с общим вопросом соотношения между договором купли-продажи и отчуждением. Этими областями являются, во-первых, купля-продажа недвижимости, во-вторых, передача как способ отчуждения, в-третьих, купля-продажа чужой вещи и, наконец, объем прав продавца, не получившего оплаты, в отношении проданного товара. Эти вопросы исследуются ниже с точки зрения различия между двумя элементами купли-продажи: обязательственным договором (на основании которого возникают обязанности сторон поставить товар и уплатить цену) и переходом права собственности.

 

3.1. Купля-продажа недвижимости: договор и отчуждение

 

Согласно п. 1 ст. 223 ГК право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества указанное общее правило было изменено законом: согласно п. 2 ст. 223 ГК переход права собственности на недвижимость императивно привязан к моменту регистрации отчуждения.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК "переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации". В связи с приведенной нормой возникает вопрос, что именно - какой исходящий от сторон документ или какие действия сторон - подлежит государственной регистрации <1>. Смыслу применимых положений ГК соответствовал бы, вероятно, следующий ответ на такой вопрос. Согласно п. 1 ст. 556 ГК передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется передаточным актом (или иным документом о передаче). Таким образом, передаточный акт подтверждает надлежащее исполнение продавцом одного из основных обязательств (по передаче владения); передача владения имеет столь существенное значение в контексте исполнения договора купли-продажи, что оплата товара по общему правилу п. 1 ст. 486 ГК должна состояться при передаче ("непосредственно до или после передачи"). Кроме того, действующее законодательство в целом следует системе передачи, т.е. предусматривает переход права собственности в момент совершения передачи, но не в момент заключения договора или в иной момент (п. 1 ст. 223 ГК) <2>. Учитывая сказанное, нет ничего нецелесообразного или противного смыслу закона в том, чтобы связать переход собственности с передаточным актом; тогда регистрация перехода права собственности должна производиться на основании передаточного акта (иного документа о передаче) <3>.

--------------------------------

<1> Поскольку переход права собственности коренится в воле сторон, собственно регистрация, выполненная государственным органом, не являющимся ни продавцом, ни покупателем, лишь опосредует переход права, но не может служить источником такого перехода (см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 226 - 227).

Но Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" принял другой подход. Согласно п. 1 ст. 17Закона "договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества" служат "основанием" регистрации прав на недвижимость <1>. Следовательно, для регистрации перехода права собственности достаточно представления договора купли-продажи: закон ничего не говорит о передаточном акте для целей регистрации, а также об иных документах, например о расписке в получении цены недвижимости <2>.

--------------------------------

<1> В контексте Закона под "договорами и другими сделками" следует понимать обязательственные сделки, в частности договор купли-продажи (см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 228, сноска 1).

<2> Однако о таких документах говорится в подзаконных актах. Согласно рекомендациям Министерства юстиции РФ регистрация отчуждения не должна производиться, если сторонами не выполнены условия договора, исполнение которых требуется для перехода права собственности. Пункт 41 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184) устанавливает: "При государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять в том числе факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157Кодекса), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 Кодекса) и т.д.)". Подобное положение содержится в п. 10 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233), где указано, что для государственной регистрации перехода права необходимо представить "подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (статья 157 Кодекса)".

 

Согласно п. 3 ст. 551 ГК, ч. 3 п. 1 ст. 16 Закона в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации перехода права собственности по требованию другой стороны суд вправе принять решение о такой регистрации <1>. Буквальное толкование п. 1 ст. 17 Закона приводит к заключению, что требование о регистрации может быть предъявлено на основании одного заключенного договора купли-продажи. Например, если договор прямо не устанавливает связь между переходом права собственности и уплатой цены, покупатель вправе требовать осуществления регистрации до оплаты приобретенной недвижимости <2>. Следует отметить тенденцию судебной практики санкционировать принудительную регистрацию перехода права только в случае, если договор купли-продажи полностью исполнен обеими сторонами или если покупатель уплатил цену недвижимости (возможно, в ином случае трудно говорить об уклонении продавца от регистрации) <3>. Тем не менее обязательственный и вещный элементы купли-продажи четко не разделены: по букве п. 1 ст. 17 Закона договор купли-продажи недвижимости имеет как обязательственный эффект, так и вещный.

--------------------------------

<1> По общему правилу регистрация отчуждения производится на основании заявления обеих сторон договора (п. 1 ст. 16 Закона).

<3> См., в частности: Постановления ФАС Московского округа: от 20 октября 2005 г. N КГ-А41/10132-05; от 25 мая 2006 г., 1 июня 2006 г. N КГ-А40/4607-06; от 24 марта 2005 г. N КГ-А41/1626-05-П (не опубликованы, СПС "КонсультантПлюс"). Также см. п. 18 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. N 4) (далее - Обзор от 16 февраля 2001 г.).

 

Применительно к самой распространенной сделке с недвижимым имуществом, купле-продаже жилых помещений, смешение договора и отчуждения гораздо более заметно. Согласно п. 2 ст. 558 ГК "договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации". Поскольку договор купли-продажи недвижимости является "основанием" государственной регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 17 Закона), постольку в обычной ситуации регистрация договора и регистрация перехода права собственности производятся практически одновременно (п. 3 ст. 13 Закона) <1>.

--------------------------------

<1> Регистрационный орган производит две записи: первая - о регистрации договора, вторая - о регистрации перехода права (см. п. 1 Инструкции о порядке государственной регистрации (утв. Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233)). Допускается разделенная во времени регистрация договора и перехода права по желанию сторон. Однако если стороны одновременно представили оба заявления, - как о регистрации договора, так и о регистрации перехода права, - регистрация перехода произойдет автоматически, сразу после регистрации договора. В большинстве случаев сделки совершаются именно таким образом.

 

Одновременное исполнение обеими сторонами договора согласуется с правилом о встречном исполнении обязательств: любая из сторон вправе откладывать исполнение до того момента, пока другая сторона не предложит исполнение, которое причитается с нее согласно договору (ст. 328 ГК) <1>. Однако в области оборота жилых помещений совпадение моментов заключения договора и перехода права приносит дополнительные сложности. До регистрации договора последнего не существует, а уже при регистрации договора производится регистрация перехода собственности. Таким образом, в обычной ситуации отчуждению не предшествует юридически обязывающий договор. Соответственно, ни одна из сторон не обязана исполнять достигнутые договоренности и не будет нести ответственность при неисполнении.

--------------------------------

<1> Распространенный на практике порядок одновременного исполнения договора купли-продажи жилых помещений заключается в следующем. Покупатель размещает подлежащую уплате сумму наличными в банковском сейфе; договор между покупателем и банком устанавливает, что деньги должны быть выданы продавцу по предъявлении зарегистрированного договора и отметки о регистрации перехода права. С другой стороны, покупатель не вправе требовать возврата депозита в течение определенного периода. См. об этом: Барихин А.Б. Все операции с жилой недвижимостью. М., 2008. С. 82 - 83.

 

Отсутствие обязательственного договора купли-продажи жилых помещений в течение времени до перехода права собственности на практике компенсируется другой юридической конструкцией. Стороны заключают предварительный договор, в соответствии с которым обязуются заключить договор купли-продажи в будущем (ст. 429 ГК) <1>. Продавец, не полагаясь на обычные средства гражданско-правовой защиты при неисполнении предварительного договора - возмещение убытков (ст. 15 ГК) и понуждение к заключению основного договора (п. 5 ст. 429 ГК), требует от (будущего) покупателя уплаты определенной денежной суммы в счет цены уже при заключении предварительного договора. Эта денежная сумма часто именуется задатком <2>. Указанная юридическая конструкция делает отношения сторон более определенными, но с ней связаны также юридические сложности. Обеспечение задатком предварительного договора не соответствует букве законодательных положений о задатке. Согласно ст. 380 ГК задаток выдается в счет платежей по договору, тогда как предварительный договор не предусматривает никаких платежей. Судебная практика пока не выработала единого подхода к ситуации незаключения основного договора по обстоятельствам, за которые отвечает продавец. В некоторых случаях выдавшему задаток покупателю присуждалась двойная сумма задатка с продавца (п. 2 ст. 381 ГК) <3>. Однако имеется пример, когда суд расценил уплаченный по предварительному договору "задаток" как аванс <4>. Между тем отказ в присуждении покупателю двойной суммы задатка лишает уплаченную по предварительному договору сумму всякого значения обеспечения исполнения со стороны продавца. Проблема обеспечительного платежа по предварительному договору <5> служит хорошей иллюстрацией практических несообразностей, вызванных игнорированием обязательственного аспекта купли-продажи недвижимости <6>.

--------------------------------

<1> В отличие от договора купли-продажи жилого помещения предварительный договор (о заключении договора купли-продажи жилого помещения) не подлежит регистрации (см. п. 14 Обзора от 16 февраля 2001 г.).

<3> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18 марта 2004 г. N А56-19741/03; Постановление ФАС Московского округа от 17 октября 2005 г., 10 октября 2005 г. N КГ-А40/9765-05 (не опубликованы, СПС "КонсультантПлюс").

<4> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня 2004 г. N Ф04/3281-399/А67-2004 // СПС "КонсультантПлюс".

 

<6> Представляется, что источник обсуждаемой проблемы лежит в том, что вещный момент перехода права собственности заслонил для законодателя обязательственный договор. При этом допущение задатка в предварительном договоре - по образцу ст. 1688 СЗГ и ст. 1599 проекта Гражданского уложения (см.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: общие положения. М., 1998. С. 485) - будет способствовать лучшей защите и признанию обязательственного отношения контрагентов. Тем не менее (в контексте продажи жилья) даже обеспеченный задатком предварительный договор остается лишь суррогатом обязательственного договора купли-продажи.

 

В конце 2003 г. Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации принял Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, в которой была затронута проблема обязательственного договора купли-продажи недвижимости. Совет отметил, в частности, что нет необходимости регистрировать договоры (сделки) с недвижимым имуществом. Регистрации подлежат только изменения в вещных правах: "В целях устранения нелогичности норм законодательных актов. устранения их противоречивости, а в некоторых случаях - избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделкицелесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В связи с предлагаемой отменой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом было бы целесообразно ввести государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок (а не их заключение) является основанием для возникновения, прекращения, ограничения или обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество" (выделено в тексте. - В.С.) <1>. Тем не менее до настоящего времени соответствующие поправки в законодательство не приняты.

 

Имеющаяся судебная практика в области купли-продажи жилых помещений, как представляется, не готова различать обязательственный договор и переход права собственности. Высший Арбитражный Суд не придал значения этому разделению, разъяснив, что продавец не может повторно продать и зарегистрировать договор купли-продажи квартиры при наличии зарегистрированного договора о продаже той же квартиры другому (первому) покупателю, хотя переход права собственности к первому покупателю еще не состоялся (т.е. продавец остался собственником) <1>. Эта позиция Суда едва ли соответствует началам гражданского законодательства: пока продавец остается собственником и владельцем, он вправе распоряжаться имуществом, в том числе в нарушение ранее заключенного договора. Неисполнение продавцом первого договора купли-продажи дает первому покупателю лишь право на взыскание убытков. Именно такой подход остается в силе для всех подобных случаев повторной купли-продажи, будь то движимых или недвижимых вещей, где отсутствует требование о государственной регистрации договора <2>.

--------------------------------

<1> См.: п. 4 Обзора от 16 февраля 2001 г. В обоснование этой позиции Высший Арбитражный Суд сослался на недопустимость наличия в государственном реестре двух противоречащих друг другу записей о правах на недвижимое имущество и сделках с ним. Второй договор купли-продажи может быть зарегистрирован только после того, как запись о первом договоре будет погашена ввиду прекращения первого договора. Выдвигая вперед техническое и прикладное соображение внутренней непротиворечивости реестра, Суд, намеренно или нет, придал обязательственному договору вещно-правовой эффект.

<2> Критику позиции ВАС РФ см.: Эрделевский А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью // Бизнес-адвокат. 2003. N 22. С. 8 - 9. Ср.Постановление ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. N 9822/07 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. N 2: передача продавцом проданного (т.е. являющегося предметом ранее заключенного договора купли-продажи) имущества в залог третьему лицу не противоречит закону, пока продавец остается собственником имущества.

 

Подводя итог, можно сказать, что в сфере купли-продажи недвижимого имущества, в особенности жилых помещений, имеется смешение договора и отчуждения. Значение обязательственной стадии купли-продажи не получило должного признания. Негативные практические последствия этого подхода состоят, во-первых, в отсутствии надежного обязательственного правоотношения между продавцом и покупателем жилого помещения (что только отчасти компенсируется конструкцией предварительного договора), а во-вторых, в придании зарегистрированному договору купли-продажи жилья вещного эффекта, заключающегося в том, что продавец (все еще собственник) не может заключить второй договор купли-продажи.

 

3.2. Отчуждение и передача владения

 

Согласно общему правилу п. 1 ст. 223 ГК право собственности переходит к приобретателю по договору в момент передачи <1>. В то же время стороны вправе договориться о любом ином моменте перехода права собственности на движимую вещь, указав, например, момент уплаты цены или момент заключения договора купли-продажи и пр. <2>. Это показывает, что в конечном счете связь между передачей владения и переходом права собственности не признается необходимой. В российском гражданском законодательстве (так же как ранее в советском праве <3>) переход собственности рассматривается отдельно от передачи владения проданной вещью <4>.

--------------------------------

<1> Статья 224 ГК и некоторые другие положения ГК предусматривают различные способы передачи. Во-первых, имеется физическая передача, т.е. "вручение вещи" (п. 1 ст. 224 ГК). Часть 2 п. 1 ст. 224 указывает, что "вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица". Во-вторых, согласно п. 1 ст. 224 ГК сдача вещи перевозчику или организации связи приравнивается к передаче (если отчуждатель не обязан доставить товар). В-третьих, вещь считается переданной в момент заключения договора об отчуждении, если уже до заключения договора вещь находилась во владении приобретателя (п. 2 ст. 224 ГК). Затем п. 1 ст. 574 ГК предусматривает "символическую передачу", приводя в пример передачу ключей, а также передачу посредством вручения правоустанавливающих документов. Наконец, роль передачи выполняет вручение коносамента или иного товарораспорядительного документа (п. 3 ст. 224 ГК), например двойного складского свидетельства (п. 1 ст. 914 ГК). См. о передаче: Васильев Г.С. Передача движимой вещи // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2006. N 12. С. 19 - 37.

<2> Это верно только применительно к переходу права собственности на индивидуально-определенные вещи; отчуждение вещей, определенных родовыми признаками, напротив, требует совершения действия, которое позволит индивидуализировать товар и одновременно соотнести его с договором купли-продажи. Таким действием обычно, но не всегда является передача владения (см.: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Указ. соч. С. 97).

<3> Статья 135 ГК РСФСР 1964 г.

<4> Хотя высказано мнение, что переход собственности естественно увязывать с передачей вещи (см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 219; Хаскельберг Б.Л. Основание и способы приобретения права собственности: общие положения // Цивилистические исследования: Ежегодник гражданского права. М., 2006. Вып. 2 (2005). С. 364).

 

Поскольку отчуждение может иметь эффект без передачи владения, ГК позволяет передать право собственности на вещь, находящуюся во владении третьего лица. Примером является отчуждение имущества, переданного в аренду: продавец, одновременно являющийся арендодателем, вправе продать и передать право собственности на вещь, находящуюся у арендатора (п. 1 ст. 617 ГК). переход права собственности к покупателю происходит, таким образом, в силу одного лишь соглашения сторон: ГК нигде не говорит, что к покупателю переходит владение находящимся у арендатора товаром. По букве закона арендатор остается единственным владельцем до и после момента отчуждения. В основе этого подхода лежит то обстоятельство, что ГК не знает различия между двумя видами владения: посредственным и непосредственным владением <1>. При наличии такого разделения арендодатель был бы признан посредственным владельцем, тогда как арендатор - непосредственным владельцем той же самой вещи <2>. В фокусе анализа ниже находятся правовые последствия, связанные с недооценкой значения передачи владения для цели отчуждения. Две ситуации требуют внимания: 1) добросовестное приобретение от неуправомоченного отчуждателя при отсутствии фактической передачи и 2) переход права собственности в случае двойной продажи.

--------------------------------

<1> О приравнивании в российском праве владения к "физическому обладанию" говорит К.И. Скловский (см.: Собственность в гражданском праве. С. 297, сноска 1). См. также: Моргунов С.В. Виндикация в гражданском праве. Теория. Проблемы. Практика. М., 2006. С. 94. Признавая пробел в законодательстве, автор тем не менее отмечает, что "представленная в ГК РФ система норм о праве собственности, пределах, порядке и способах его осуществления не оставляет сомнения в том, что не только доктрина гражданского права, но и законодатель не отождествляют владение и непосредственное обладание вещью". Также А.Д. Рудоквас делает вывод, что, несмотря на отсутствие прямого указания в ГК, судебная практика "вольно или невольно начинает воспринимать указанное разграничение владельцев и держателей (т.е. посредственных и непосредственных владельцев. - В.С.), руководствуясь практическими потребностями оборота" (Рудоквас А.Д. О непрерывном, открытом и добросовестном давностном владении // Цивилистические исследования: Сб. науч. тр. памяти профессора И.В. Федорова / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. М., 2004. Вып. 1. С. 172).

<2> См. § 868 ГГУ. См. также: Покровский И.А. Указ. соч. С. 233.

 

3.2.1. Передача владения при приобретении

от неуправомоченного отчуждателя

 

Применительно к движимому имуществу вопрос о правах добросовестного приобретателя (от неуправомоченного отчуждателя) окончательно не решен. Статья 302 ГК говорит лишь о том, что виндикационный иск собственника против добросовестного приобретателя не подлежит удовлетворению, кроме случаев, когда имущество было утеряно, похищено или иным путем выбыло из владения собственника (или законного владельца) помимо его воли. Таким образом, по букве закона добросовестный приобретатель может удерживать вещь, чтобы по прошествии определенного времени получить право собственности по давности владения (ст. 234 ГК), но он не становится собственником с момента фактической передачи ему вещи <1>. Несмотря на важность вопроса о правах добросовестного приобретателя, то или иное его решение не будет иметь отношение к настоящему анализу; в фокусе последнего находятся не права приобретателя как таковые, а прочность его вещно-правовой позиции в случае, если вещь добросовестному приобретателю фактически не передана <2>. При этом не существенно, основывается ли эта вещно-правовая позиция на праве собственности, возникшем у добросовестного приобретателя, либо эта вещно-правовая позиция сводится лишь к защите от виндикационного иска собственника и праву на приобретение по давности.

--------------------------------

<1> Закон не содержит прямого указания, что добросовестный приобретатель движимого имущества получает право собственности, хотя он и имеет право на защиту против виндикационного иска собственника. Об этой проблеме см., в частности: Скловский К.И. Об идеологии защиты владения в современном гражданском праве // Проблемы современного гражданского права / Под ред. В.Н. Литовкина, В.А. Рахмиловича. М., 2000. С. 122, сноска 2; Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 248 - 253; Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю // Проблемы современного гражданского права / Под ред. В.Н. Литовкина, В.А. Рахмиловича. М., 2000. С. 126 - 130; Моргунов С.В. Указ. соч. С. 136 - 137; Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. СПб., 2003. С. 195; Тузов Д.О. Продажа чужой вещи и проблема защиты добросовестного приобретателя в российском гражданском праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. N 2. С. 4 - 8. Иначе в области оборота недвижимости: согласно п. 2 ст. 223 ГК (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ) добросовестный приобретатель недвижимого имущества является его собственником с момента регистрации перехода к нему права собственности, кроме случая, когда истинный собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Ср., однако, ч. 3 п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. N 10) (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 8): суд исходит из того, что отказ в удовлетворении виндикационного иска равносилен признанию права собственности за добросовестным приобретателем.

<2> Следовательно, добросовестный приобретатель не имеет фактического (физического) владения вещью, не осуществляет над ней фактического господства. Для сравнения: арендатор имеет фактическое владение вещью, тогда как арендодатель - нет. В контексте изложения правил ГК о передаче владения вещью предпочтительнее использовать Термин "фактическое владение", а не Термин "непосредственное владение". Это связано с тем, что "непосредственное владение" предполагает существование "посредственного владения", но последний вид владения ГК не знаком.

 

Виндикационный иск может быть предъявлен только к владельцу истребуемого имущества (ст. 301 ГК) <1>. Соответственно, ст. 302 ГК, которая предоставляет защиту против виндикационного иска собственника и которая наряду со ст. 234 ГК дает основания для выводов о вещно-правовой позиции добросовестного приобретателя <2>, предполагает, что добросовестный приобретатель имеет владение вещью <3>.

--------------------------------

<1> Пункт 22 Постановления Пленума ВАС РФ N 8.

<2> См.: Рахмилович В.А. Указ. соч. С. 127.

<3> Это указывает на связь института добросовестного приобретения от несобственника с институтом приобретения по давности (см.: Черепахин Б.Б. Указ. соч. С. 235 - 238).

 

Поскольку ГК основывает вещно-правовую позицию добросовестного приобретателя на его владении вещью, интересны две ситуации: а) добросовестный приобретатель не вступает в фактическое владение приобретенным товаром, оставляя его в фактическом владении неуправомоченного отчуждателя, и б) добросовестный приобретатель приобретает товар, уже находящийся у третьего лица, владеющего им на основании договора с неуправомоченным отчуждателем.

Отсутствие у приобретателя фактического владения вещью означает, по букве ст. 302 ГК, отсутствие владения как такового. Это, в свою очередь, приводит к тому, что в указанных гипотезах приобретения добросовестный приобретатель не будет надлежащим ответчиком по виндикационному иску. Истинный собственник вправе истребовать вещь у фактического владельца, т.е. в зависимости от ситуации либо у продавца, либо у третьего лица (например, арендатора от продавца <1>). При таком развитии событий вещь может быть возвращена истинному собственнику без учета ограничений, изложенных в ст. 302 ГК, направленных на защиту добросовестного приобретателя <2>. Несмотря на то что добросовестный приобретатель уже мог стать "собственником" согласно условиям договора с неуправомоченным отчуждателем и уже мог уплатить цену товара, отсутствие фактического владения способно лишить его всякой вещно-правовой позиции <3>.

--------------------------------

<1> Виндикационный иск должен быть предъявлен к лицу, владеющему на основании договора (договора аренды, хранения и пр.), заключенного с (предполагаемым) собственником, как к фактическому владельцу (см.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 февраля 2005 г. N 12621/04 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 6; Постановление ФАС Московского округа от 15 января 2001 г. N КГ-А40/6228-00; не опубликовано, СПС "КонсультантПлюс").

<2> Это мнение было высказано применительно к правилам ГК 1922 г. (см.: Гражданское право / Под ред. М.М. Агаркова, Д.М. Генкина. Т. 1. С. 248). Привлечение добросовестного приобретателя к участию в деле (ст. ст. 50, 51 АПК; ст. ст. 42, 43 ГПК) не предрешает вопрос об успешности защиты по ст. 302 ГК; для такой защиты требуется наличие ясных правил, при каких обстоятельствах добросовестный приобретатель, не получивший вещь в фактическое владение, может ссылаться на ст. 302, а при каких - нет. Таких ясных правил в действующем законодательстве нет. От этого вопроса следует отличать иной вопрос, а именно вопрос об истребовании вещи у фактического владельца (арендатора и пр.), который заключил соглашение и получил вещь от несобственника (например, добросовестного приобретателя). Ср. положение § 986 ГГУ, согласно которому непосредственный владелец может отказать в выдаче собственнику вещи, если посредственный владелец этой вещи имеет право на владение по отношению к собственнику.

<3> Очевидно, что добросовестный приобретатель в смысле ст. 302 ГК (если считать, что он не становится собственником сразу) может приобрести вещь в собственность по давности владения в силу ст. 234 ГК (ср. п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ N 8, согласно которому "право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу"). Несмотря на связь между ст. ст. 302 и 234 ГК, условия применения каждой из этих статей могут быть различными (ср. Тузов Д.О. Указ. соч. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. N 2. С. 4 - 5, который говорит об "очевидных различиях" в правовом положении добросовестного приобретателя и давностного владельца; в частности, по мнению автора, для целей ст. 302 ГК добросовестность должна фиксироваться только на момент приобретения, тогда как для целей ст. 234 ГК владелец должен оставаться добросовестным в течение всего срока давностного владения). Соответственно, решение вопроса об условиях приобретения владения для цели ст. 302 ГК не предопределяет решение вопроса об условиях приобретения и сохранения владения для цели ст. 234 ГК, и наоборот. Если передача давностным владельцем имущества в аренду, т.е. утрата фактического владения, не прерывает владение для давности (см.: Скловский К.И.Применение гражданского законодательства о собственности и владении. С. 185; Рудоквас А.Д. Указ. соч. С. 170 - 171; Масевич М.Г. Основания приобретения права собственности на бесхозяйные вещи // Проблемы современного гражданского права / Под ред. В.Н. Литовкина, В.А. Рахмиловича. М., 2000. С. 181 - 182), то отсюда не обязательно следует, что приобретение фактического владения не требуется для защиты добросовестного приобретателя по ст. 302 ГК.

 

До недавнего времени судебную практику по этой проблеме нельзя было назвать устоявшейся: в одних случаях добросовестный приобретатель не получал защиту, в других случаях защита предоставлялась <1>. Президиум ВАС РФ обобщил судебную практику в конце 2008 г., подтвердив буквальный смысл ст. 302 ГК, по которой добросовестный приобретатель получает защиту от виндикационного иска только при наличии фактического владения <2>. Между тем сохраняется необходимость дальнейшего уточнения и развития этой позиции: однозначный отказ от защиты добросовестного приобретателя по причине отсутствия у него фактического владения может вести к умалению законных интересов добросовестного приобретателя.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 30 января 2001 г. N 5482/00 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. N 6: "признание лица добросовестным приобретателем в порядке, предусмотренном статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно лишь в случае фактической передачи спорного имущества в его владение". См. также Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 декабря 2005 г. N А29-1911/2005-2э: "Установление судом обстоятельств, подтверждающих, что... [покупатель] отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 Кодекса), возможно лишь в случае фактического обладания им истребуемой вещью", что в данном деле не имело места. Ср., однако, вынесенное почти тем же составом Постановление того же суда от 15 декабря 2005 г. N А29-2850/2005-2э, в котором суд исходит из противоположного: добросовестный приобретатель имущества, находящегося в фактическом владении арендатора, пользуется защитой от виндикационного иска (СПС "КонсультантПлюс"). Ни в одном из решений позиция суда не получила развернутого обоснования.

<2> См.: п. 6 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" (Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 1). Разъяснение касалось специального вопроса о приобретении добросовестным приобретателем права собственности на недвижимое имущество по абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК. По той причине, что такое приобретение возможно лишь при отсутствии оснований для истребования по виндикационному иску (ст. 302 ГК), это разъяснение устанавливает рамки толкования и ст. 302 ГК.

 

Очевидно, имеются аргументы как за, так и против предоставления добросовестному приобретателю защиты по ст. 302 ГК в ситуации, когда фактически вещь не была передана приобретателю, но осталась во владении либо продавца, либо третьего лица, владеющего вещью по договору с продавцом (например, арендатора).

Источник проблемы лежит в недостаточной разработке института владения в ГК (и в судебной практике), точнее, в отсутствии разграничения между посредственным и непосредственным владением. Напротив, присутствие такого разграничения позволило бы квалифицировать владение добросовестного приобретателя как посредственное владение, а затем прийти к решению, достаточно или нет посредственного владения для целейст. 302 ГК.

Отождествление в ГК владения и физического обладания препятствует не только полному определению вещно-правовой позиции добросовестного приобретателя, как указано выше, но и способствует неясности в другой ситуации приобретения, а именно при приобретении права собственности на товар, переданный во владение другому покупателю по ранее заключенному договору купли-продажи.

 

3.2.2. Передача владения в ситуации двойной продажи

 

Собственник может продать товар дважды. Предположим, что первый (по времени) покупатель получает владение товаром, но не получает право собственности: так произойдет при продаже с оговоркой о сохранении права собственности (ст. 491 ГК). Позже тот же самый продавец (все еще собственник) передает право собственности другому покупателю. Поскольку по российскому законодательству право собственности может быть передано в силу простого соглашения (и регистрации, если отчуждается недвижимость <1>), последующий покупатель получает право собственности, но не приобретает владение вещью. Если бы последующий покупатель не получил право собственности, его права против продавца были бы исключительно обязательственными; в частности, он мог бы требовать отобрания имущества у продавца. В этом случае, однако, первый покупатель имел бы преимущество в силу того обстоятельства, что его (обязательственные) права против продавца возникли раньше (ст. 398 ГК). Но поскольку в рассматриваемой ситуации второй покупатель стал собственником, по букве ст. 301 ГК, он имеет право на виндикацию <2>.

--------------------------------

<1> Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не зависит от передачи владения покупателю (хотя такое правило было бы разумным) (см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 228, сноска 1). В середине 1990-х гг. регистрационный орган в С.-Петербурге занял позицию, в соответствии с которой отчуждение недвижимости может быть зарегистрировано только при условии фактической передачи имущества приобретателю. Но этот взгляд был отвергнут Верховным Судом (см.: Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. М., 2008. С. 127 - 128). Связь между отчуждением и передачей установлена только применительно к одному виду имущества, а именно предприятию: "Если иное не предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю" (п. 2 ст. 564 ГК).

<2> К.И. Скловский высказал точку зрения, что собственник управомочен на виндикационный иск лишь постольку, поскольку он либо имел владение, либо хотя он и не имел владения, но последнее могло было быть ему передано в момент отчуждения (т.е. отчуждатель был владельцем вещи) (см.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 219, 384). Обсуждая ситуацию, в которой приобретатель, фактически не получивший имущества (которое осталось под контролем бывшего собственника), изыскивает способы получить фактическое владение, автор замечает: "Виндикационный иск неприменим, поскольку должник (бывший собственник) не нарушал владения истца" (Скловский К.И. Гражданский спор. Практическая цивилистика. М., 2003. С. 227). Сформулированное подобным строгим образом, это мнение противоречит закону: ст. 301 ГК, предоставляя собственнику виндикационный иск, не связывает право на предъявление иска с утратой владения.

 

В сфере оборота недвижимого имущества подобная ситуация привлекла к себе внимание Высшего Арбитражного Суда, который высказался в том смысле, что первый покупатель имеет преимущество перед вторым <1>. Суд указал: "после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец... не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение". Поскольку в п. 14 Постановления N 8 не говорится об ином, рекомендация ВАС может применяться также в ситуации, когда право собственности на недвижимое имущество должным образом зарегистрировано за вторым покупателем <2>. Между тем приоритет первого покупателя, хотя бы и законного владельца, перед вторым покупателем, собственность которого на недвижимое имущество зарегистрирована, едва ли соответствует основам отечественной системы регистрации прав на недвижимое имущество. Более конкретно такой подход не согласуется с положением п. 1 ст. 2ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которое гласит, что государственная регистрация является "единственным доказательством существования зарегистрированного права" (так называемый принцип достоверности <3>).

--------------------------------

<1> Пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8. Позиция ВАС вызвала критику (см.: Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. С. 164: "законодательство РФ не содержит нормы, ограничивающей право собственника отчуждать имущество, переданное в законное владение другого лица"; см. также: Чубаров В.В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей / Под ред. В.Н. Литовкина, В.А. Рахмиловича. М., 2000. С. 165).

<2> См.: Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. С. 164 - 165; Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. С. 154.

<3> См.: Чубаров В.В. Указ. соч. С. 154.

 

Кроме того, изложенная позиция ВАС РФ плохо согласуется с нормой п. 2 ст. 551 ГК, в соответствии с которой "исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами". Из этого положения ГК следует, что передача недвижимого имущества покупателю не может быть препятствием для отчуждения продавцом того же имущества третьему лицу <1>. Таким образом, зарегистрированный приобретатель недвижимости, по букве и по смыслу российского законодательства, имеет приоритет перед приобретателем, который занимает лишь позицию законного владельца. Однако сказанное не означает, что зарегистрированный приобретатель, как собственник, вправе истребовать владение у первого покупателя <2>. Описанная проблема двойной продажи существует в области оборота как недвижимого, так и движимого имущества.

--------------------------------

<1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. N 9822/07 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. N 2: передача имущества покупателю не является препятствием для залога продавцом (все еще собственником) того же имущества третьему лицу.

<2> См.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. С. 154.

 

Допустим, что первый покупатель движимого имущества получает владение, но не получает права собственности (например, так как еще не оплатил вещь полностью). Позже тот же самый продавец (все еще настоящий собственник) посредством простого соглашения передает право собственности второму покупателю. Последний получает собственность, но не получает владение вещью. Как отмечено выше, второй покупатель имеет право на предъявление виндикационного иска (ст. 301 ГК); но будет ли виндикация против первого покупателя успешной?

Статья 301 ГК устанавливает, что "собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения" (выделено мной. - В.С.). В российской доктрине гражданского права "незаконное владение" понимается как владение без правового основания <1>. Очевидно, что первого покупателя нельзя считать незаконным владельцем, так его владение опирается на действительный договор с истинным собственником вещи. Отсюда следует, что виндикационный иск, предъявленный вторым покупателем против первого покупателя, не должен быть удовлетворен <2> (даже в случае, если истец не был поставлен в известность о правах первого покупателя <3>).

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2005. С. 776. Незаконное владение - это владение не по основанию, предусмотренному законом или договором (см.: Моргунов С.В. Указ. соч. С. 110); незаконное владение - это владение против воли собственника (см.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. С. 341).

<2> См.: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. С. 154.

<3> Обманутый второй покупатель может предъявить иск к продавцу; напротив, если второй покупатель знал о правах первого покупателя, иск к продавцу не имеет перспектив (п. 1 ст. 461 ГК).

 

Таким образом, второй покупатель оказывается в двусмысленном положении: с одной стороны, он является собственником и, как собственник, требует владения вещью, с другой стороны, ему противостоит законный владелец <1>, с которым, однако, собственник не связан никаким договором. Оба покупателя претендуют на исключительность своего отношения к вещи, однако в сложившейся ситуации ни один из них не может реализовать свои притязания. Представляется, что объяснений этого положения дел до настоящего времени не имеется <2>.

--------------------------------

<1> Существенно, что первый покупатель - законный владелец может защищать свое владение по ст. 305 ГК.

<2> В случае двойной продажи молчание законодателя и правоприменительной практики о праве последующего приобретателя на владение стало причиной конфликта между собственником и фактическим владельцем, который требует ясного правового решения. Пока такого решения не предложено, права покупателей остаются неопределенными. К.И. Скловский (Собственность в гражданском праве. С. 219) отмечает значение передачи для приобретения права собственности: "Отчуждение возможно, поскольку возможна передача". См. также: Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. С. 147; Он же. О праве на отчуждение имущества без передачи владения // Хозяйство и право. 2003. N 8. С. 116 - 122. Ср. п. 9 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. N 3): суд указал, что арендатор, которому арендованное имущество фактически не передано, не вправе, опираясь на ст. 305 ГК, истребовать это имущество у третьего лица. Существенно, что ст. 305 предоставляет иски, аналогичные виндикационному и негаторному искам, законному владельцу. Поскольку арендатору имущество не было передано, он не стал владельцем; суд отметил, что по этой причине арендатор не может рассчитывать на средства правовой защиты, предусмотренные ст. 305 ГК. Рассматриваемая ситуация двойной продажи отличается тем, что право второго покупателя (собственника) ни предъявление виндикационного иска, по букве закона, не зависит от наличия у него владения в какой-либо момент времени.

 

Источник конфликта лежит в том обстоятельстве, что вопрос о владении товаром находится за рамками сделки. В рассматриваемой ситуации переход права собственности по простому соглашению между продавцом и (вторым) покупателем остается сделкой между ними; заинтересованные третьи лица (т.е. фактический владелец) никак не вовлечены в отчуждение. Этот подход к регулированию перехода собственности нельзя признать удачным.

В то же время слишком упрощает картину чрезмерный акцент на передаче как условии возникновения у приобретателя права собственности. При продаже товара, находящегося в законном владении третьего лица, переход собственности, скорее всего, будет приурочен к моменту совершения договора купли-продажи или к моменту уплаты цены, но вряд ли к моменту передачи товара: по действующему законодательству стороны могут установить любой момент перехода собственности <1>. Как бы забывая об этом, К.И. Скловский пишет: "невозможно отступить от принципа традиции, т.е. определить моментом перехода права собственности не момент передачи, а иной момент, если отчуждателем в принципе утрачена фактическая возможность передачи вещи. Это правило можно сформулировать так: передача собственности возможна лишь постольку, поскольку возможна передача владения" <2>. Решение проблемы связано скорее не с тем, чтобы обеспечить вступление нового собственника в фактическое владение <3>, а с тем, чтобы обозначить его права на владение <4>.

--------------------------------

<1> Если, напротив, момент перехода собственности не был специально согласован, тогда последующий покупатель станет собственником только в момент получения (от первого покупателя) фактического владения вещью. Это следует из общего правила п. 1 ст. 223 ГК о возникновении у приобретателя вещи права собственности в момент передачи вещи, а также из того обстоятельства, что ГК не знает понятия посредственного владения, а следовательно, и передачи посредственного владения. См.: Васильев Г.С. Передача движимой вещи. С. 33: "уступка права требования [на выдачу вещи] бессильна заменить передачу"; Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. С. 147 - 148.

<2> Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. С. 147.

<3> Что будет равносильно запрету двойной продажи. Такой запрет едва ли соответствует принципам отечественного гражданско-правового регулирования: собственник вправе передать собственность другому лицу, не передав фактического владения, и вправе передать владение, не перенеся право собственности. Поэтому, возвращаясь к вопросу о двойной продаже недвижимости, нельзя согласиться ни с предложением рассматривать владение первого покупателя как безосновательное (т.е. подлежащее изъятию по виндикационному иску) с момента, когда второй покупатель регистрирует приобретенное право собственности, ни с предложением запретить отчуждение недвижимости без передачи фактического владения (см.: Егоров А.В., Ерохова М.А., Ширвиндт А.М. Обобщение применения арбитражными судами норм ГК РФ о вещно-правовых способах защиты права // Вестник гражданского права. 2007. N 4. С. 117).

<4> Соответственно, допустимо отчуждение имущества, находящегося в незаконном владении третьего лица; в качестве нового собственника приобретатель вправе воспользоваться виндикационным иском. В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК) договор о таком отчуждении следует признавать действительным, хотя (если рассматривать нормы о купле-продаже) положения гл. 30 ГК (особенно п. 1 ст. 456) и требуют от продавца передачи вещи покупателю (см. также: Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. С. 160). В этой гипотезе приобретения момент перехода права собственности может быть приурочен сторонами к моменту заключения договора купли-продажи. Нет никакой необходимости говорить об уступке права на виндикацию как форме перехода права собственности в этой ситуации, что делает К.И. Скловский (см.: Применение гражданского законодательства о собственности и владении. С. 147). Право на предъявление виндикационного иска есть следствие принадлежности истцу права собственности; по нашему законодательству собственность может передаваться в силу одного соглашения (п. 1 ст. 223ГК, учитывая диспозитивность правила о традиции).

 

С этой точки зрения заслуживает внимание мнение О.Г. Ломидзе, которая видит выход в передаче (в силу закона) второму покупателю (как новому собственнику) прав и обязанностей продавца по договору купли-продажи, заключенному с первым покупателем (фактическим владельцем) <1>.

--------------------------------

<1> См.: Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. С. 166; Ломидзе О., Ломидзе Э. Распоряжение вещами: потенциал правового регулирования и приемы его реализации // Хозяйство и право. 2004. N 3. С. 55.

 

Представляется, что подход, указанный О.Г. Ломидзе, предполагает слишком много. Это решение не вызывает возражений только в случае, если стороны (продавец и второй покупатель) совершат уступку прав и перевод долга по общим правилам о перемене лиц в обязательстве (т.е. в обязательстве купли-продажи между продавцом и первым покупателем). В силу соглашения об уступке второй покупатель может выступить в качестве продавца в отношении с первым покупателем. Но если такое соглашение не было заключено (если, например, второму покупателю не было известно о первом договоре купли-продажи), странно допускать, чтобы второй покупатель против своей воли оказался связанным обязательством с первым покупателем. О.Г. Ломидзе говорит о праве на получение цены от первого покупателя <1>; однако этим не исчерпывается положение второго покупателя, если признавать его продавцом. Уже в силу закона продавец несет достаточно значимые обязанности <2>, кроме обязанности по передаче вещи, чтобы можно было с легкостью возложить эти обязанности на лицо, даже не думавшее о продаже вещи. Еще более сомнительно, что второй покупатель вынужден выполнять все разнообразные обязанности, которые могут быть предусмотрены в договоре купли-продажи между продавцом и первым покупателем.

--------------------------------

<1> См.: Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. С. 167.

<2> Ответственность в случае эвикции (ст. 461), ответственность за недостатки товара (ст. 476).

 

Таким образом, предложенное О.Г. Ломидзе решение ошибочно по той причине, что обязательства не могут следовать за вещью (п. 3 ст. 308 ГК). Хотя такое следование и допускается в отдельных случаях (п. 1 ст. 586, п. 1 ст. 700 ГК), исключения не должны превращаться в правило.

Более обоснованным представляется другой подход к разрешению этой ситуации. Конфликт между первым и вторым покупателями можно устранить, четко определив права на владение обоих покупателей. Тот факт, что второй покупатель является собственником, ничего не говорит о его правах на владение вещью. Юридическая позиция второго покупателя станет более понятной, если признать, что он получает такие же права на владение, какие имел продавец. Именно по этой причине он не может оспаривать владение первого покупателя. Используя разделение между непосредственным и посредственным владением, следует исходить из того, что второму покупателю передано посредственное владение вещью; первый покупатель остался владельцем непосредственным <1>.

--------------------------------

<1> Привлечение конструкции посредственного владения к решению проблемы двойной продажи может показаться усложнением. Тем не менее такой подход объясняет правило, которое уже содержится в действующем гражданском законодательстве, а именно что второй покупатель не может истребовать вещь у первого покупателя. Другое теоретическое обоснование этого правила в рамках учения о правопреемстве ("переход права собственности в нашей стране основан на идее правопреемства. Поэтому при смене собственника покупатель получает право со всеми ограничениями и обременениями, которые были у его предшественника". Васильев Г.С. О некоторых вопросах перехода права собственности по договору // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. N 4. С. 23) требует квалифицировать право первого покупателя на владение как вещное обременение. Между тем действующее законодательство не позволяет сделать однозначный вывод в этом отношении. Пункт 3 ст. 216 ГК устанавливает, что при переходе права собственности вещные права третьих лиц на имущество не прекращаются. Но ни одно положениеКодекса не устанавливает, что право покупателя на владение (до перехода к нему права собственности) является вещным правом.

 

Следует подчеркнуть, что передача второму покупателю посредственного владения не сопровождается переходом к нему всех прав и обязанностей (продавца) по договору купли-продажи (заключенному продавцом и первым покупателем). Второй покупатель не становится новым продавцом для первого покупателя; но поскольку посредственное владение второго покупателя не отличается от посредственного владения продавца, второй покупатель утрачивает право на владение (и собственность) в момент, когда первый покупатель уплатит (продавцу) цену (тем самым приобретая собственность) <1>. При этом неуплата первым покупателем цены вещи (а равно нарушение иных условий договора купли-продажи, если такое нарушение лишает первого покупателя права на владение), очевидно, даст второму покупателю возможность истребовать имущество.

--------------------------------

<1> Ср. положение в немецком праве, по которому отчуждение второму покупателю станет ничтожным в момент возникновения у первого покупателя права собственности. Часть 1 § 161 ГГУ: "Если лицо распорядилось предметом под отлагательным условием (в данном случае лицо, продавшее товар под условием сохранения права собственности до момента оплаты. - В.С.), то всякое дальнейшее его распоряжение, сделанное в отношении этого предмета в период ожидания наступления условия, по наступлении условия недействительно в той мере, в какой оно препятствует или мешает наступлению последствий, поставленных в зависимость от условия" (цит. по: Гражданское уложение Германии / Пер. с нем.; под ред. Н.Г. Елисеева, А.Л. Маковского, Т.Ф. Яковлева. М., 2004, далее - Гражданское уложение Германии. М., 2004) (см.: Bulow P. Recht der Kreditsicherheiten. Heidelberg, 2003. S. 215, 225 - 226). Приобретение права собственности первым покупателем отменяет право собственности второго покупателя.

 

Переход ко второму покупателю посредственного владения вовлекает вещь в процесс отчуждения. Отчуждение перестает быть оторванным от отчуждаемого имущества. Как отмечено выше, право собственности второго покупателя существенным образом зависит от юридического определения его прав на владение. Через передачу посредственного владения достигается определенность вещно-правовой позиции <1>. В то же время передача посредственного владения является моментом, с которым связан момент отчуждения. Тогда как договор купли-продажи между продавцом и вторым покупателем, в отличие от отчуждения (и перехода посредственного владения), остается обязательственной сделкой, значимой только для ее сторон. Таким образом, решение проблемы двойной продажи исходит из общего принципа разделения между обязательственным договором и отчуждением и представляет собой применение этого принципа.

--------------------------------

<1> Это позволяет без каких-либо сложностей отчуждать вещь последующим приобретателям, передавая им посредственное владение. Ср. Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. С. 154. Рассматривая эту проблему на материале действующего законодательства, автор говорит о невозможности дальнейшего отчуждения, так как собственник (второй покупатель) не способен передать владение своему покупателю.

 

3.2.3. Передача владения для цели отчуждения: заключение

 

В действующем российском праве отчуждение не обязательно совершается посредством передачи. ГК выразил взгляд, что переход права собственности и передача владения являются не связанными между собой моментами. Тем не менее имеются по меньшей мере две ситуации, в которых этот подход не работает, и отчуждение должно быть связано с передачей владения, чтобы достичь должного результата. Первой ситуацией является "отчуждение" <1> несобственником, когда вещь либо остается под контролем продавца, либо находится во временном владении третьего лица. Отчуждение неуправомоченным продавцом имеет вещный эффект, только если добросовестный приобретатель получил владение вещью. По российскому законодательству вещный эффект при продаже несобственником не может быть достигнут лишь благодаря заключению договора купли-продажи, но требуется пер

Лучшая система размещения статей
Написал - kolobok





Задать свой вопрос юристу