Отчуждение здания, строения, сооружения,

загрузка...

Е.С. Болтанова Практика рассмотрения земельных споров: анализ и комментарий

 

Практика рассмотрения земельных споров: анализ и комментарий
Отчуждение здания, строения, сооружения,
Отдельные виды прав на земельные участки

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды
Ряд условий для установления частного сервитута
Установление публичного сервитута
Оформление прав на земельный участок

Признание права собственности на самовольную постройку

 

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и

принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком,

за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 35 ЗК РФ.

 

При сравнении пп. 1 и 4 ст. 35 ЗК РФ становится очевидным, что при отчуждении зданий, строений, сооружений законодатель установил различный подход к отчуждению земельного участка в зависимости от того, находится земельный участок в собственности лица, отчуждающего объект недвижимости, или нет. Если здание, строение, сооружение находится на чужом земельном участке, при переходе права собственности на этот объект лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Если же отчуждаются здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу (то есть собственник здания и собственник земельного участка - одно лицо), то отчуждается и земельный участок, за исключением случаев, когда участок изъят из оборота или отчуждается часть недвижимости, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Таким образом, закрепление и дальнейшее развитие в земельном законодательстве такого принципа, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, значительно ограничивает принадлежащее лицу право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество. Собственник при отчуждении объекта недвижимости обязан продать и принадлежащий ему на праве собственности весь земельный участок.

Исходя из буквального толкования п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в договоре об отчуждении недвижимости (зданий, строений, сооружений) необходимо четко определить, что       к покупателю переходит право собственности на земельный участок (если нет ограничений на отчуждение земельного участка, предусмотренных в Земельном кодексе РФ).

►  Данное положение было подтверждено и практикой применения ст. 35 ЗК РФ. Пленум ВАС РФ в постановлении от 24 марта 2005 года № 11 определил, что «…сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение зданий, строений, сооружений без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными» (п. 11).

В тоже время в практике применения земельного кодекса появляются и решения, являющиеся спорными с точки зрения логики закона и содержания приведенных выше норм.

► Ссылаясь на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, регистрирующий орган считал, что при регистрации права собственности на здание обязательным является предоставление и документов, подтверждающих переход права собственности на земельный участок, на котором располагается указанное здание. В государственной регистрации права собственности на нежилое здание было отказано в связи с непредоставлением документов на переход права собственности на земельный участок. Постановлением от 11.03.2011 г. по делу № А75-5310/2010 ФАС Западно-Сибирского округа подтвердил законность принятых решений судов по данному делу о незаконности отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение, посчитав, что отсутствует необходимость представления документов, подтверждающих переход права собственности на земельный участок при отчуждении располагающегося на нем объекта недвижимости.

 

Цена выкупа незастроенного земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования определяется по общим правилам, предусмотренным земельным законодательством

С целью уменьшения землепользователей в земельное законодательство включены нормы, регулирующие переоформление ранее предоставленного гражданам и юридическим лицам права постоянного (бессрочного) пользования земельным участкам. 

Президиум ВАС РФ в постановлении от 21.03.2006 г. № 14711/05 сформировал правовую позицию о том, что должен применяться одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки.

Порядок предоставления земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости установлен ст. 36 ЗК РФ. Порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования урегулирован различными правовыми нормами в зависимости от субъекта – землепользователя и разрешенного использования (целевого назначения) земельного участка (наличие – отсутствие на нем объекта недвижимости, использования для садоводства, наличие линейных объектов и т.п.). Общая норма о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридическими лицами содержится в п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ». В то же время ВАС РФ подчеркнул, что одинаковая процедура не означает, что п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» и ст. 36 ЗК РФ регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Особенно актуальным в этой связи является вопрос о цене выкупа земельного участка, право постоянного (бессрочного) пользования которым подлежит переоформлению. К отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка не применимы нормы пп. 1.1 и 1.2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающие, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность по льготной цене, которая не может превышать кадастровой стоимости таких земельных участков.

 

► Так, Арбитражный суд Томской области пришел к выводу, что поскольку отсутствует установленный уполномоченным органом порядок определения цены земельного участка при отсутствии на нем объектов недвижимости, в силу п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ выкупная стоимость незастроенного земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования должна определяться в размере его кадастровой стоимости.

Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 14.04.2011 г. по делу № А67-6694/2010 решение Арбитражного суда Томской области было отменено, т.к. суд не принял во внимание, что поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене.

►  В тоже время, нельзя не заметить, что ФАС Западно-Сибирского округа допускает противоречивые решения по этому вопросу. Так, в практике встречаются решения, когда суд признает обоснованным применение цены выкупа незастроенного земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования в размере кадастровой цены земельного участка (см. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.05.2010 г. по делу № А70-9857/2009). С учетом приведенного обоснования такие решения представляются не законными.

 

Изложенное выше справедливо и к случаям переоформления гражданами права постоянного (бессрочного) пользования на незастроенные земельные участки, когда законодатель не определяет, что переоформление должно производиться безвозмездно (т.е такие земельные участки выкупаются по рыночной цене, если федеральными законами не предусмотрено иного). Так, в соответствии с п. 9.1 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» если земельный участок предоставлен до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В особом порядке, в т.ч. на безвозмездной основе, осуществляется переоформление права постоянного (бессрочного) пользования садоводческими, огородническими или дачным некоммерческими объединениями граждан; организациями, при которых до 23.04.98 г. были созданы (организованы) садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие объединения граждан, пользующиеся такими земельными участками.

 

Цена выкупаемого земельного участка собственником объектов недвижимости зависит от характера и сроков возведения объектов недвижимости.

 

При определении цены выкупа земельного участка надлежит учитывать наличие специальных норм, определяющих льготные условия выкупа в зависимости от различных факторов.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Пленум ВАС РФ в п. 9 постановления от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка. Размер выкупной цены земельного участка определяется на дату подачи заявления о приватизации земельного участка, но не позднее месячного срока после его принятия, так как согласно п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ право заявителя требовать заключения договора купли-продажи возникает именно с момента подачи заявки, а уполномоченный орган должен в месячный срок со дня поступления заявления совершить необходимые действия по оформлению земельного участка в собственность заявителя.

Согласно толкованию п. 1 ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ», содержащемуся в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 г. № 1129-О-О, по смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

► Поэтому ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 11.03.2011 г.  по делу № А70-6570/2010 указал, что поскольку на испрашиваемом земельном участке помимо нежилого строения площадью 319,10 м2, приобретенного истцом по сделке купли-продажи ранее приватизированного имущества, находятся нежилые строения площадью 295,9 м2 и 121,6 м2, самовольно возведенные им после передачи этого земельного участка в аренду, право собственности на которые признано за истцом решением суда, то апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии у истца права на выкуп земельного участка по льготной цене.

Написал - dilar

{SL}