Договор аренды недвижимости

Юридическая консультация онлайн

загрузка...




1. Гражданский кодекс посвящает отдельный параграф только нормам, регулирующим договор аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК). Практике пришлось распространить эти нормы и на договор аренды нежилых помещений. Аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством в соответствии с общими положениями о договоре аренды с учетом особенностей, установленных специальным законодательством (п. 2 ст. 607 ГК, п. 3 ст. 3 Земельного кодекса). Аренду земельных участков целесообразно рассматривать как аренду недвижимости.
Что касается жилых помещений, то они могут предоставляться в аренду только юридическим лицам с использованием таких помещений исключительно для проживания граждан. Наем жилых помещений гражданами образует самостоятельный вид договора (гл. 35 ГК), к которому нормы об аренде недвижимости не применяются даже по аналогии. Аренда предприятия выделена в ГК в особую разновидность договора аренды (§ 5 гл. 34 ГК).
2. По своей юридической природе договор аренды недвижимости, как и общая конструкция арендного соглашения, является:
- консенсуальным;
- возмездным;
- двусторонне обязывающим (взаимным).
3. Исходя из сферы правового регулирования аренды недвижимости предметом договора являются:
- здание или сооружение;
- нежилое помещение;
- земельный участок.
Указанное имущество способно быть предметом договора аренды (как и всяких сделок) только в том случае, если оно признано объектом недвижимости в результате государственной регистрации права собственности на него в ЕГРП.
4. Так же, как и в договоре купли-продажи недвижимости, форма договора аренды недвижимого имущества - простая письменная. Под страхом недействительности договор должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами.
Что касается государственной регистрации, то имеются существенные особенности по сравнению с продажей недвижимости. Государственной регистрации подлежит не право, а договор аренды, и только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Сама аренда трактуется как ограничение (обременение) права собственности на недвижимость. Государственная регистрация такого ограничения производится автоматически в случаях, когда государственной регистрации подлежит договор аренды.
Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Содержание и исполнение
Возникновение и содержание прав и обязанностей сторон. Условие об арендной плате. Предоставление и возврат недвижимости по договору.

1. Если договор аренды не подлежит государственной регистрации, он считается заключенным в момент его подписания сторонами - соответственно с этого момента и возникают права и обязанности сторон по договору.
По договору аренды, подлежащему государственной регистрации, права и обязанности сторон возникают только после такой регистрации договора в ЕГРП.
2. Так же, как и в договоре купли-продажи недвижимости, цена договора - арендная плата - должна быть установлена в договоре либо за весь объект, либо на единицу площади объекта или иного показателя его размера. При отсутствии условия о цене договор считается незаключенным, - правило о восполнении отсутствующей цены договора платой, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается при аренде аналогичной недвижимости, не подлежит применению.
Отличие от договора купли-продажи заключается в том, что арендная плата в соответствии с общими положениями об аренде (ст. 614 ГК) необязательно устанавливается в виде денежных платежей.
Следует обратить внимание на то, что при аренде зданий (сооружений) или нежилых помещений всегда встает вопрос о расходах на коммунальные услуги. Обязанность по оплате коммунальных платежей может быть возложена на арендатора, однако это не является формой арендной платы.
3. Так же, как и в договоре купли-продажи недвижимости, передача недвижимости арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Однако при аренде недвижимости символическая передача не подменяет собой непосредственного предоставления объекта в пользование арендатору. Судебная практика установила прямую связь между фактическим владением арендатора и его обязанностью по внесению арендной платы.

Особенности аренды нежилых помещений

Существуют нежилые помещения, которые относятся к общему имуществу здания (крыши, холлы, лестничные площадки и т.д.) и которые не могут быть зарегистрированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Долгое время судебная практика не признавала возможность заключения договора аренды в отношении таких помещений, - считалось, что собственник здания может заключить непоименованный возмездный договор о предоставлении конструктивных элементов здания в пользование другому лицу. Правовая природа такого договора была очень неопределенной.
Особенности аренды земельного участка

Специфика аренды земельного участка устанавливается в Земельном кодексе РФ и в основном связана со специальным режимом земель или с нахождением их в публичной собственности.
Наибольшее практическое значение с точки зрения гражданского права имеет аренда земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом или здание, разделенное на отдельные помещения. На стороне арендатора в этом случае должны выступать все собственники квартир и нежилых помещений.

Абз. 2 п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

При этом предметом договора аренды в любом случае может быть только весь земельный участок. Соответственно и размер арендной платы устанавливается в целом за пользование всем участком. У собственников помещений, не вступивших в договор аренды земельного участка, возникает неосновательное обогащение (в форме не основанного на законе сбережения своего имущества). На практике остро стоит вопрос: в каком порядке производится платеж арендной платы, если в договоре на стороне арендатора участвуют только некоторые собственники помещений? Очевидно, что было бы несправедливо возложить на добросовестных арендаторов обязанность вносить арендную плату за всех собственников, а потом обрекать их на судебные тяжбы по взысканию неосновательного обогащения.
Особенности аренды предприятия
1. Мотивы, по которым законодатель выделяет аренду предприятия, - те же, что и для обособленного регулирования продажи предприятия.
При аренде предприятия арендатору передается весь имущественный комплекс, образующий предприятие. Главная специфика предмета договора аренды проявляется в том, что в состав предприятия входит такое имущество, которое само по себе никогда не может быть сдано в аренду, - это и потребляемые вещи (такие как запасы сырья, топлива, материалов), и имущественные права (включая интеллектуальные), и долги перед кредиторами.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, имеют такие же права, как и при продаже предприятия, с теми же ограничениями по последствиям недействительности и прекращения (изменения) договора.
Учитывая, что предприятие в целом является недвижимостью, форма договора аренды предписана в виде составления одного документа, подписанного сторонами, а сам договор подлежит государственной регистрации независимо от срока его действия и считается заключенным с момента государственной регистрации.
2. Особые права арендатора.
1) Если иное не предусмотрено договором и не запрещено законом, арендатор вправе распоряжаться материальными ценностями, входящими в состав имущества арендованного предприятия, проводить без согласия арендодателя реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия. Указанные действия арендатора не должны повлечь уменьшения стоимости предприятия.
2) Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых разумных (с учетом соотношения "цена-качество") улучшений арендованного имущества, произведенных без разрешения арендодателя.
Особые обязанности арендатора заключаются в том, что он обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт и (если иное не предусмотрено договором) оплачивать расходы, связанные с эксплуатацией предприятия.
Договор финансовой аренды (договор лизинга)
Общие положения
В РФ впервые Указом Президента РФ от 17.09.1994 N 1929 "О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности" было дано указание о необходимости урегулирования лизинговых отношений. Во исполнение данного акта было принято постановление Правительства РФ от 29.06.1995 N 633 "О развитии лизинга в инвестиционной деятельности", которым утверждено Временное положение о лизинге.
Договор финансовой аренды (договор лизинга) - это договор, по которому арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).
Лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе приобретением предмета лизинга.
Лизинговая деятельность - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг (ст. 2 Закона о лизинге).
3. Договор лизинга выделяется в отдельный вид договора аренды по следующим признакам.
а) В момент заключения договора лизинга арендодатель не является собственником или владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. По договору лизинга он обязуется приобрести в собственность это имущество у другого лица - продавца - с целью передачи этого имущества в аренду о чем уведомляется продавец.
б) Продавец имущества, не участвующий в договоре лизинга в качестве его стороны, тем не менее несет ответственность перед арендатором как перед покупателем. При этом, по общему правилу, выбор продавца осуществляет арендатор, в этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляет арендодатель, тогда последний отвечает перед арендатором в полном объеме.
в) Имущество по данному договору передается в предпринимательских целях.
4. Субъекты договора лизинга:
- арендодатель (лизингодатель);
- арендатор (лизингополучатель).
Лизингодатель - физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга. В качестве лизингодателей могут выступать лизинговые компании - коммерческие организации (резиденты Российской Федерации или нерезиденты Российской Федерации), выполняющие в соответствии с законодательством Российской Федерации и со своими учредительными документами функции лизингодателей (ст. 5 Закона о лизинге).
Лизингополучатель - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.
Продавец - физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи (ст. 4 Закона о лизинге). Продавец не является стороной договора лизинга, однако несет ответственность перед арендатором.
Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом Российской Федерации. В зависимости от этого различают две формы лизинга: внутренний и международный лизинг (ст. 7 Закона о лизинге).
При осуществлении внутреннего лизинга лизингодатель и лизингополучатель являются резидентами Российской Федерации.
При осуществлении международного лизинга лизингодатель или лизингополучатель является нерезидентом Российской Федерации.

6. Форма договора лизинга подчиняется требованиям общих положений о договоре аренды (ст. 609 ГК РФ). При этом согласно п. 1 ст. 15 Закона о лизинге договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме. Специальные правила, касающиеся иных видов договора аренды, к лизинговым отношениям не применяются.
Существенные условия и содержание
1. Существенным условием договора лизинга является условие о предмете договора.
Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, которые могут использоваться для предпринимательской деятельности. Закон о лизинге называет в качестве предметов лизинга предприятия, иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое имущество. При этом, поскольку нормы Закона о лизинге не должны противоречить нормам Гражданского кодекса, предметом лизинга могут быть только вещи, но не имущественные права.
2. Из договора лизинга возникают права и обязанности арендатора и арендодателя, общие для арендных отношений, но наряду с ними также предусматриваются следующие особые права и обязанности, характерные только для лизинговых отношений.
Права и обязанности лизингодателя:
Во-первых. Лизингодатель обязан приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного последним продавца, для чего лизингодатель должен заключить самостоятельный договор купли-продажи лизингового имущества с продавцом. Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.
Арендодатель обязан оплатить товар продавцу по договору купли-продажи. Товар при этом поступает в собственность лизингодателя.
Иные права и обязанности, предусмотренные законом для покупателя по договору купли-продажи, несет за арендодателя арендатор (лизингополучатель), за исключением права на расторжение договора купли-продажи, которое может быть реализовано только с согласия лизингодателя, получающего статус солидарного кредитора по отношению к продавцу.
Арендодатель не несет ответственности за выбор арендатором предмета аренды и продавца. При этом, однако, договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. В этом случае последний не освобождается от ответственности перед арендатором.
Во-вторых. Лизингодатель обязан предоставить приобретенный им предмет лизинга лизингополучателю во временное владение и пользование. При этом порядок передачи имущества в аренду специфичен: если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте его нахождения.
В случае когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано лизингополучателю в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, лизингополучатель вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает лизингодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В-третьих. Лизингодатель имеет право в целях привлечения денежных средств использовать в качестве залога предмет лизинга, который будет приобретен в будущем по условиям договора лизинга.
Права и обязанности лизингополучателя:
Во-первых. В лизинговых отношениях риск случайной гибели или случайной порчи лизингового имущества переходит непосредственно к лизингополучателю в момент передачи ему этого имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга (ст. 669 ГК).
Во-вторых. Лизингополучатель обязан принять лизинговое имущество у продавца во владение и использовать его по назначению, определенному договором лизинга. Лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.
В-третьих. Арендатор обязан своевременно вносить лизингодателю лизинговые платежи (арендную плату).
В случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке путем направления лизингодателем в банк или иную кредитную организацию, в которых открыт счет лизингополучателя, распоряжения на списание с его счета денежных средств в пределах сумм просроченных лизинговых платежей. Бесспорное списание денежных средств не лишает лизингополучателя права на обращение в суд.
Free Website Visitors
Написал - dilar





Задать свой вопрос юристу