Скачать ответы на судью 2013 г.     Публикации

Выбор способа управления многоквартирным домом

загрузка...

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
1. Анализ ст. 161 позволяет сделать ряд важных выводов:
1) управление многоквартирным домом (т.е. домом, в котором две квартиры и более):
а) должно обеспечивать достижение целей, прямо перечисленных в ч. 1 ст. 161. Однако при выборе способа управления могут быть сформулированы и другие цели, ст. 161 этому не препятствует;
б) может осуществляться различными способами:
- путем непосредственного управления собственниками помещений (в том числе и нежилых). См. об этом способе подробный комментарий к ст. 164 ЖК;
- путем создания ТСЖ, ЖСК, жилищного или иного специализированного кооператива. См. о данном способе управления подробный комментарий к ст. 116-119, 144-148 ЖК;
- путем заключения договора с управляющей организацией (см. об этом способе управления комментарий к ст. 162 ЖК);
2) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны (а не только наделены правом) выбрать один из указанных выше способов управления. Такой выбор:
а) осуществляется на общем собрании собственников помещений (оно проводится в порядке, предусмотренном в ст. 44-48 ЖК, см. комментарий к ним);
б) оформляется решением общего собрания (которое, в свою очередь, отражается в протоколе);
3) решение о выборе способа управления (указанное выше) обязательно к исполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме (даже теми, кто не принимал участия в работе общего собрания или голосовал против принятия решения). Общее собрание вправе выбрать способ управления многоквартирным домом (или изменить ранее выбранный способ: данное положение введено в ч. 3 ст. 161 Законом N 251 от 29.12.06 и вступило в силу с 31.12.06) в любое время, приняв соответствующее решение;
4) правила ст. 161 (как, впрочем, и положения ст. 162-165 ЖК) распространяются также на отношения, которые возникли из ранее заключенных (т.е. до 1 марта 2005 г.) договоров управления многоквартирными домами (ст. 9 Закона N 189).
2. ОМСУ (а в г. Москве и Санкт-Петербурге - уполномоченные органы исполнительной власти этих двух городов) по месту нахождения многоквартирного дома:
1) должны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Такой конкурс:
а) может быть проведен, если собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно (в течение года до проведения указанного конкурса) не выбрали один из перечисленных выше способов управления домом.
Аналогичные последствия наступают и в случае, если принятое общим собранием собственников помещений решение о выборе способа управления данным многоквартирным домом не было реализовано (т.е. фактически осталось на бумаге). Такие же правила предусмотрены в ст. 18 Закона N 189;
б) проводится в порядке, установленном Правительством РФ В настоящее время следует руководствоваться постановлением Правительства РФ N 75 от 06.02.06 "О порядке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" Этим актом утверждены "Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (правила вступают в силу с 01.01.07.) Установлено, что указанные конкурсы должны быть проведены до 01.07.07. В практике возникли вопросы:
- не противоречат ли положения ч. 4 ст. 161 нормам ГК о порядке проведения конкурса? Безусловно, противоречия между ст. 161 ЖК и ст.447-449, 1057, 1058 ГК налицо, и их следует устранить. Впредь до этого необходимо руководствоваться нормами ГК: они имеют приоритет (ст. 3 ГК);
- подлежат до 01.01.07 ли применению правовые акты (посвященные проведению конкурса), принятые Правительством РФ и госорганами субъектов РФ до 1 марта 2005 г.? Эти акты могут быть применены лишь в той мере, в какой не противоречат нормам ЖК (ст. 4 Закона N 189);
в) служит основанием и предпосылкой заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией. При этом:
- договор должен быть обязательно заключен с победителем открытого конкурса;
- собственники помещений направляют победителю конкурса проект договора управления многоквартирным домом (полученный от ОМСУ или госоргана);
- если в течение 30 календарных дней победитель конкурса не представит протокола разногласий, то считается, что он согласен с проектом договора;
- если будет составлен протокол разногласий, то собственники помещений вправе согласиться с этими разногласиями либо передать спор о заключении договора в суд в течение 30 дней с момента передачи им протокола разногласий;
- если одна из сторон уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. 445 ГК);
- проект договора может быть разработан (и согласован с ОМСУ) и управляющей организацией (в этом случае именно она направляет его собственникам помещений);
2) должны (не позднее 10 календарных дней, отсчитываемых со дня, следующего за днем проведения открытого конкурса) письменно уведомить собственников помещений в многоквартирном доме:
а) о результатах проведенного открытого конкурса;
б) об условиях договора управления многоквартирным домом (этот документ затем направляется одной из сторон в качестве проекта договора, упомянутого выше);
3) до 31.12.06 обязаны были не позднее чем через 1 календарный год (отсчитываемый со дня, следующего за днем заключения договора управления многоквартирным домом):
а) созвать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (в соответствии со ст. 45-48 ЖК);
б) поставить на собрании вопрос о том, избрать ли новый способ управления многоквартирным домом или по-прежнему использовать данный способ управления (т.е. путем заключения договора с управляющей организацией).
После вступления в силу (с 31.12.06) изменений, внесенных в ч. 6 ст. 161 Законом N 251 от 29.12.06 установлено, что ОМСУ не позднее чем за 1 календарный месяц до окончания срока действия договора (указанного в ч. 5 ст. 161 ЗК) обязан созвать собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления домом (если такой способ не был ранее выбран в соответствии с правилами ч. 3 ст. 161 ЗК см. об этом выше);
4) с 31.12.06 (после вступления в силу изменений, внесенных в ст. 161 Законом N 251 от 29.12.06) установлено также, что открытый конкурс - должен быть проведен (т.е. это уже не право, а обязанность!), если до окончания срока действия ранее заключенного (тоже по результатам открытого конкурса!) договора на управление многоквартирным домом не был выбран (независимо от причин!) способ управления данным домом. Аналогично решается вопрос и в случаях, когда ранее принятое решение о выборе способа управления домом по какой либо причине не было реализовано. Указанные обстоятельства следует учитывать при пересмотре вступивших в законную силу (в т.ч. до 31.12.06) судебных актов. См. также письма Минрегиона от 20.12.06 N 14316-РМ/07 и N 14313-РМ/07.
3. Ряд важных процедурных правил содержат ч. 7-9 ст. 161:
1) любой собственник помещения (в том числе и нежилого) вправе обратиться в суд с требованием к ОМСУ (госоргану) выбрать управляющую организацию (путем проведения открытого конкурса);
2) по общему правилу заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса не допускается. Лишь в случае признания судом конкурса несостоявшимся допускается заключение данного договора и без проведения повторного открытого конкурса;
3) договор управления можно заключить лишь с одной управляющей организацией (или одним индивидуальным предпринимателем, см. об этом комментарий к ст. 162 ЖК): недопустимо заключение такого договора с двумя и более управляющими организациями.


Подробнее Читайте также: 1lady.net.
Написал - dilar

{mainlink_code_links}






Задать свой вопрос юристу
{mainlink_code_links}